相続・遺言
2015年3月31日 火曜日
相続と売買
こんにちは。大阪市中央区・南船場の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日は不動産の相続と売買の関連について話してみたいと思います。
相続による名義変更と売買による名義変更が重なる場合があります。
ケースの一つとして、まず相続が開始する前に売買がされたものの名義変更されないまま相続が起こった場合と、相続が開始して名義変更する際に不動産の売却を決意し売却をする手続に入った場合が考えられます。
一つ目は生前売買と言われるもので、民法では特約が無い限り売買の合意により所有権が移転しますので売主の相続人は権利を取得せず、相続登記を経由せず直接亡き売主から所有権を買主に移転する義務を引き継ぎます。
二つ目は相続人が初めて売却することとなるケースで、こちらは現相続人に名義を変更した後に相続人自らが売主となり売買が成立した際には当事者となる事例です。
このように相続と売買の実際に発生した順序で手続が変わりますの自分の場合はどのケースに該当し、どんな手続を踏まなければならないか専門家にご相談されることをお勧めします。
※相続・贈与・売買登記等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
今日は不動産の相続と売買の関連について話してみたいと思います。
相続による名義変更と売買による名義変更が重なる場合があります。
ケースの一つとして、まず相続が開始する前に売買がされたものの名義変更されないまま相続が起こった場合と、相続が開始して名義変更する際に不動産の売却を決意し売却をする手続に入った場合が考えられます。
一つ目は生前売買と言われるもので、民法では特約が無い限り売買の合意により所有権が移転しますので売主の相続人は権利を取得せず、相続登記を経由せず直接亡き売主から所有権を買主に移転する義務を引き継ぎます。
二つ目は相続人が初めて売却することとなるケースで、こちらは現相続人に名義を変更した後に相続人自らが売主となり売買が成立した際には当事者となる事例です。
このように相続と売買の実際に発生した順序で手続が変わりますの自分の場合はどのケースに該当し、どんな手続を踏まなければならないか専門家にご相談されることをお勧めします。
※相続・贈与・売買登記等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所 | 記事URL
2015年3月19日 木曜日
大阪の不動産を遠方にお住まいの方が相続するとき、もしくは大阪にお住まいの方が遠方の不動産を相続するとき
こんにちは。大阪市中央区・心斎橋の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
当事務所ですが、大阪市内にあり、相続登記などの名義変更の対象となる不動産も大阪市内のものを扱うものだと思われている方がいらっしゃるかもしれません。
もちろん地元の方で地元の不動産の名義変更することは当然ですが、表題の通り、相続人が遠方で不動産が大阪にある、もしくは不動産は遠方で相続人が大阪におられるケースも多々あるかと思います。
しかし、ご心配はいりません。遠方の方でも近隣の親族と連携を取り合って手続をすすめたり、遠方の不動産でも書類のやりとりは郵送などで行うことができますので地元で行うケースと何ら変わりません。
既に、当事務所では近畿圏以外の物件の相続登記の実績が多数ございますし、遺産分割協議も行えます。
ちょっとしたことでお困りの方は相談されることによって意外と簡単に解決の糸口が見えてくるかもしれません。
※相続・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所 | 記事URL
2015年3月14日 土曜日
土地の時効取得について
こんにちは。大阪市中央区・松屋町の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日は土地の登記に関連する話です。
先代からずっと住み続けている建物がありまして、底地の土地は当初は借地で地代を払っていました。
先代がその後土地を地主から購入したのですが、土地の名義を変更する登記を忘れていてそのまま代替わりして今日まで来ました。
今から名義変更する方法はありますか？という相談が過去に２回ほどありました。
本来であれば、売主である地主は登記名義を購入者に移転する義務がありますので、その義務を履行しないまま亡くなった場合はその地主の相続人全員が登記をする義務を引き継ぎます。
しかし、当時の売買契約書が無くなっていて契約の事実を証明できないため相続人が協力してくれなかったり、相続人の一部の連絡先がわからない場合などは名義変更できない場合があります。
こういったケースに時効取得を主張して所有権を取得する方法があります。
時効取得を当事者全員で認めた場合は裁判外でもできますし、裁判で取得の確定判決を取って取得する人の単独申請で名義変更をすることができます。
主張するに際し、平穏公然に所有の意思を持って２０年所有していた事実が立証できるかどうかにかかって来ます。（１０年もありますが例外的）
所有の意思とは賃貸借で住んでいるのではないということです。賃貸では何年住んでも時効取得することはありません。
具体的には土地の固定資産税を払っていることを証明できれば強力な証拠になります。
また公然とは単に所有していると主張しているだけではなく、見た目にも占有して所有している、例えば建物を建てて住んでいる、あるいは柵を設けて他の用途に利用しているなどの明示が必要になります。
その他善意・無過失の要件がありますが、実際は弁護士に裁判手続を依頼してその点をクリアしていくことになろうかと思います。
確定判決を取得した後の名義変更登記は司法書士の業務となります。
※相続登記・不動産売買等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
今日は土地の登記に関連する話です。
先代からずっと住み続けている建物がありまして、底地の土地は当初は借地で地代を払っていました。
先代がその後土地を地主から購入したのですが、土地の名義を変更する登記を忘れていてそのまま代替わりして今日まで来ました。
今から名義変更する方法はありますか？という相談が過去に２回ほどありました。
本来であれば、売主である地主は登記名義を購入者に移転する義務がありますので、その義務を履行しないまま亡くなった場合はその地主の相続人全員が登記をする義務を引き継ぎます。
しかし、当時の売買契約書が無くなっていて契約の事実を証明できないため相続人が協力してくれなかったり、相続人の一部の連絡先がわからない場合などは名義変更できない場合があります。
こういったケースに時効取得を主張して所有権を取得する方法があります。
時効取得を当事者全員で認めた場合は裁判外でもできますし、裁判で取得の確定判決を取って取得する人の単独申請で名義変更をすることができます。
主張するに際し、平穏公然に所有の意思を持って２０年所有していた事実が立証できるかどうかにかかって来ます。（１０年もありますが例外的）
所有の意思とは賃貸借で住んでいるのではないということです。賃貸では何年住んでも時効取得することはありません。
具体的には土地の固定資産税を払っていることを証明できれば強力な証拠になります。
また公然とは単に所有していると主張しているだけではなく、見た目にも占有して所有している、例えば建物を建てて住んでいる、あるいは柵を設けて他の用途に利用しているなどの明示が必要になります。
その他善意・無過失の要件がありますが、実際は弁護士に裁判手続を依頼してその点をクリアしていくことになろうかと思います。
確定判決を取得した後の名義変更登記は司法書士の業務となります。
※相続登記・不動産売買等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
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