贈与・売買

2013年2月25日 月曜日

権利書が無い時の名義変更(4)

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回の話で本人確認情報の説明をしました。

司法書士が作成する場合について作成方法を述べましたが、司法書士が関与しないで本人確認情報を作成する方法が他にあります。
公証人役場で同様の手続を踏んで公証人の認証をした本人確認情報を提出することができます。
ただし、本人確認及び意思確認は司法書士のそれとは異なった印象を受けます。費用は低廉ですので当事者のみで所有権移転登記をする場合には使える制度だと言えます。

買主側にとって本当に間違いが無く安心して移転登記をしたいという場合には司法書士の本人確認情報を作成すべきと考えます。
名義変更に際し、売買取引の流れを一番熟知していると考えるからです。

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2013年2月23日 土曜日

権利書が無い時の名義変更(3)

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回の話で事前通知制度の説明をしました。
方法はいたって簡単ですが、時間がかかるのと名義人がちゃんと法務局に届けてくれるかという心配があります。

それで専門家である司法書士の出番ですが、本人確認情報を作成して権利書の代わりに添付するという方法があります。
これですと、権利書があるのと同じ状態で取引ができます。

作成方法ですが、司法書士が名義人に対し、本人確認は元より、所持していて失くした経緯、本人しか知りえない事項を詳細に聞き出し、面談した司法書士が本人に間違いが無く、かつ失くしたことにも理由があるとの心証に達したことを情報として作成し、法務局に対して司法書士が責任を持つという内容の書類を作成します。

これはつまり、言い換えれば、司法書士に全責任を負わせて作成した代用権利書と言えるかもしれません。そして、その責任は取引が終わった後も消えず、万が一問題が発生した場合は何年経っていても責任を負わなければならない、という非常に重たいものとなっています。
そのため費用が通常の費用に加え、本人確認情報作成費が結構かかってきます。当然対象不動産の価格が高いほど高くなる傾向にあります。

ですので権利書の管理は大事なものという認識を持ってしっかりされておいた方がいいと考えます。

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2013年2月19日 火曜日

権利書が無い時の名義変更(2)

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回の話で不動産登記法では事前通知制度がありますと述べました。

この制度は権利書が無い状態で、申請書に事前通知を行う旨と権利書を付けられない理由を記載した登記申請をいったん行い、その後法務局が登記名義人に対して、今こんな登記出てますがあなたが出したもので間違いありませんね?という照会文書を発送し、名義人から間違いが無い旨の申出(登記申請に押印した印を押印・持参でも郵送でも可)があれば引き続き申請の事務処理を進めるという方法です。
尚、登記申請3か月以内に住所変更登記がされている場合はその前住所に対しても送られます。

このように手続の流れを見てもわかるように時間がかかりますし、申出が一定の期間内に無ければ申請は却下されます。

実際の売買等の実務では不安定要素が多すぎるので使われていません。
権利関係をすぐに確定させたい場合には適さない制度だと言えます。
実務ではこの制度以外に即時にできる方法があります。(続く)

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2013年2月16日 土曜日

権利書が無い時の名義変更

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今日は通常の不動産の売買の話をしたいと思います。

不動産を持っておられる方は、権利書・権利証・権利証書と呼び方はいろいろありますが、自分が名義人だという証として、法務局が発行した権利書をお持ちになっていらっしゃるでしょう。
当初は持っていたけど、失くした、盗難にあった、火事で焼けてしまった、とかいろいろな事情で現在は所持していない、でも誰かに売りたい、あげたい、もしくはその不動産を担保にお金を借りたい、という状況が発生した場合、さあこれからどうしよう、ということになります。

不動産登記法ではこの権利書を必要とする場合に提出できない時に事前通知という制度を設けています。(続く)

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