司法書士コラム
2022年10月27日 木曜日
財産分与の登記の前に住所変更登記は必要？
こんにちは。大阪市中央区・心斎橋の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日は財産分与の登記で気づいたことを話したいと思います。
登記の名義をA→Bに変更する登記を所有権移転登記といいます。俗に名義変更登記です。
変更する理由としては売買で不動産を取得する場合や、贈与で不動産をもらうとき、離婚時の財産分与で住んでいる住宅を明け渡すときは所有権移転登記を行います。
登記に必要な書類として売る（あげる）側は権利書と登記申請時に有効期限が３か月以内の印鑑証明書が必要になるわけですが、印鑑証明書の住所が登記簿の住所と一致していなければなりません。
登記をした後に住所を移転していた場合は、所有権移転登記と同時、もしくは事前に住所変更登記を入れる必要があります。
そのため所有権移転登記をこれから申請しようという時に先に住所を変更してしまうと余分な住所変更登記をしなければなりません。
住所を変える前に所有権移転登記をするほかに、先に住所変更前に印鑑証明書を取得しておけば住所変更後でも３か月の間だけですがその移転前の印鑑証明書で所有権移転登記のみをすることができます。
ですので財産分与を行う前に先に専門家に相談されれば余計な負担を減らせるケースがあるということをお伝えします。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
今日は財産分与の登記で気づいたことを話したいと思います。
登記の名義をA→Bに変更する登記を所有権移転登記といいます。俗に名義変更登記です。
変更する理由としては売買で不動産を取得する場合や、贈与で不動産をもらうとき、離婚時の財産分与で住んでいる住宅を明け渡すときは所有権移転登記を行います。
登記に必要な書類として売る（あげる）側は権利書と登記申請時に有効期限が３か月以内の印鑑証明書が必要になるわけですが、印鑑証明書の住所が登記簿の住所と一致していなければなりません。
登記をした後に住所を移転していた場合は、所有権移転登記と同時、もしくは事前に住所変更登記を入れる必要があります。
そのため所有権移転登記をこれから申請しようという時に先に住所を変更してしまうと余分な住所変更登記をしなければなりません。
住所を変える前に所有権移転登記をするほかに、先に住所変更前に印鑑証明書を取得しておけば住所変更後でも３か月の間だけですがその移転前の印鑑証明書で所有権移転登記のみをすることができます。
ですので財産分与を行う前に先に専門家に相談されれば余計な負担を減らせるケースがあるということをお伝えします。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所 | 記事URL
2016年5月11日 水曜日
土地の境界・筆界
こんにちは。大阪市中央区・松屋町の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日は土地の境界の話です。
境界と言いますと、自分の所有権の範囲がここまでという所を示す境界線という認識の方が大半かと思います。
しかし、法律上は所有権界と筆界という言葉があり、厳密には自分の持ち物だという境目のことは所有権界で、
本来の意味の境界線は公法上の、古くは地租改正にさかのぼる、あらかじめ国が定めた筆界のことを指します。
そのため、当事者で任意に境界線はここだと決め付けても無効になります。
境界がどこだというのことを確認するには法務局で公図から昔の旧土地台帳附属地図などの資料と現地の状況でつきとめて行くことになります。
この境界を明確にしてもらう制度があります。
これが筆界特定制度と呼ばれるものです。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
今日は土地の境界の話です。
境界と言いますと、自分の所有権の範囲がここまでという所を示す境界線という認識の方が大半かと思います。
しかし、法律上は所有権界と筆界という言葉があり、厳密には自分の持ち物だという境目のことは所有権界で、
本来の意味の境界線は公法上の、古くは地租改正にさかのぼる、あらかじめ国が定めた筆界のことを指します。
そのため、当事者で任意に境界線はここだと決め付けても無効になります。
境界がどこだというのことを確認するには法務局で公図から昔の旧土地台帳附属地図などの資料と現地の状況でつきとめて行くことになります。
この境界を明確にしてもらう制度があります。
これが筆界特定制度と呼ばれるものです。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所 | 記事URL
2015年10月22日 木曜日
自己紹介①
こんにちは。大阪市中央区・松屋町の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日はいつも業務の話でしたので、気楽に自己紹介をしたいと思います。
プロフィールにも書いてますとおり、自分の趣味は鉄道旅行やその関連することについて調べたり集めたりすることです。
鉄道旅行は昭和６０年頃ぐらいから、当時中学生だった私は国鉄の全線踏破キャンペーンのいい旅チャレンジ２０，０００キロにはまり、日本全国の国鉄路線を乗り継ぐ旅を夏休みなどを利用して行なっていました。
今もありますが、普通車乗り放題の青春１８きっぷを一人で全部使って一日にどれだけの距離乗れるか時刻表とにらめっこしてルートを考えるのが好きでした。
今では考えられませんが、一日の終点の駅でそのまま駅の待合室で朝まで過ごして始発に乗ってまた旅を続けることをしていました。駅員さんの中には親切な方がいて、駅にいるより宿舎の方がいいだろうと駅員さんの宿舎に泊めてもらい、さらにお風呂まで入れさせて頂いたときもありました。今となってはいい思い出です。
おかげで中学、高校、大学と併せて当時の国鉄の本州と四国の全線は乗る事ができ、北海道と九州はどうしても運行本数が少ないために全部は困難でした。
最近は旅行もあまりできていないので手元にミニ鉄道模型のミニチュアのジオラマを事務所の来客のガラステーブルの下にこしらえて眺めているぐらいです。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
今日はいつも業務の話でしたので、気楽に自己紹介をしたいと思います。
プロフィールにも書いてますとおり、自分の趣味は鉄道旅行やその関連することについて調べたり集めたりすることです。
鉄道旅行は昭和６０年頃ぐらいから、当時中学生だった私は国鉄の全線踏破キャンペーンのいい旅チャレンジ２０，０００キロにはまり、日本全国の国鉄路線を乗り継ぐ旅を夏休みなどを利用して行なっていました。
今もありますが、普通車乗り放題の青春１８きっぷを一人で全部使って一日にどれだけの距離乗れるか時刻表とにらめっこしてルートを考えるのが好きでした。
今では考えられませんが、一日の終点の駅でそのまま駅の待合室で朝まで過ごして始発に乗ってまた旅を続けることをしていました。駅員さんの中には親切な方がいて、駅にいるより宿舎の方がいいだろうと駅員さんの宿舎に泊めてもらい、さらにお風呂まで入れさせて頂いたときもありました。今となってはいい思い出です。
おかげで中学、高校、大学と併せて当時の国鉄の本州と四国の全線は乗る事ができ、北海道と九州はどうしても運行本数が少ないために全部は困難でした。
最近は旅行もあまりできていないので手元にミニ鉄道模型のミニチュアのジオラマを事務所の来客のガラステーブルの下にこしらえて眺めているぐらいです。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所 | 記事URL
2015年10月 9日 金曜日
株式会社の役員の任期の変更について
こんにちは。大阪市中央区・松屋町の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日は株式会社の役員変更に関連して、相談を受けたことについて話したいと思います。
株式会社の取締役の任期は原則２年ですが、株式譲渡制限の定めがある会社ですと、最大任期を１０年にすることができます。
これは設立当初から長い任期を定めておくケースだけではなく、会社が経営を始めた後でもその任期を変更することができます。
原則の２年ですと役員の更新の登記が結構頻繁にしなければならないイメージがあり、登録免許税含めた登記費用がかかりますので次回はもっと後でいいと言われることもあります。
その場合は、既に任期到来している場合はいったん更新の登記をした上で株主総会の決議で定款を変更し、任期を伸長することができます。
途中から任期が変わると次回、法務局では任期が変わったことがわかりませんので役員変更登記の際には定款を（抜粋ではなく全部を）つける必要があります。
※会社登記のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
今日は株式会社の役員変更に関連して、相談を受けたことについて話したいと思います。
株式会社の取締役の任期は原則２年ですが、株式譲渡制限の定めがある会社ですと、最大任期を１０年にすることができます。
これは設立当初から長い任期を定めておくケースだけではなく、会社が経営を始めた後でもその任期を変更することができます。
原則の２年ですと役員の更新の登記が結構頻繁にしなければならないイメージがあり、登録免許税含めた登記費用がかかりますので次回はもっと後でいいと言われることもあります。
その場合は、既に任期到来している場合はいったん更新の登記をした上で株主総会の決議で定款を変更し、任期を伸長することができます。
途中から任期が変わると次回、法務局では任期が変わったことがわかりませんので役員変更登記の際には定款を（抜粋ではなく全部を）つける必要があります。
※会社登記のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所 | 記事URL
2015年9月24日 木曜日
空き家問題と固定資産税
こんにちは。大阪市中央区・心斎橋の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日は相続・遺言に関連する話ですが、その対象となる不動産の状況について空家の問題となるケースを話していきたいと思います。
今年５月２６日から施行されました、空き家対策特別措置法ですが、実際にどのような影響が及んでくるかいまいち周知がされていないように思います。
いろいろ見てますと、固定資産税が６倍になる！といったものも見かけますが、これは正確ではなく、全てが６倍になるわけではありません。
さらに、空き家になっているからといって直ちに税金が増えるわけでもありません。
この法律はまず、市町村の方で空き家の実態を調査した上でその概要が把握できてからどうするかという空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するものです。
それを踏まえた上で、倒壊の危険があるなど、周りにただちに悪影響を及ぼす家屋については特定空家等というものに指定して建物所有者に対し、指定した期限内に必要な措置を完了させなさいという市町村の改善勧告があると固定資産税の建物の優遇税率が廃止になるため、結果的に最大で６倍もの増額（本来の税額ですが）になるわけです。
すぐになんともならないからといってたかをくくっていると市町村から催告が来てあわててどうするかということのならないように遠隔地に空き家を所有している方は今後処分するなどの方策をとる必要に迫られることになるかもしれません。
こういうときに、どうしたらいいかをアドバイスできるのが専門家の役目です。司法書士・土地家屋調査士に相談されれば一定の方向性を見い出せると考えます。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
今日は相続・遺言に関連する話ですが、その対象となる不動産の状況について空家の問題となるケースを話していきたいと思います。
今年５月２６日から施行されました、空き家対策特別措置法ですが、実際にどのような影響が及んでくるかいまいち周知がされていないように思います。
いろいろ見てますと、固定資産税が６倍になる！といったものも見かけますが、これは正確ではなく、全てが６倍になるわけではありません。
さらに、空き家になっているからといって直ちに税金が増えるわけでもありません。
この法律はまず、市町村の方で空き家の実態を調査した上でその概要が把握できてからどうするかという空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するものです。
それを踏まえた上で、倒壊の危険があるなど、周りにただちに悪影響を及ぼす家屋については特定空家等というものに指定して建物所有者に対し、指定した期限内に必要な措置を完了させなさいという市町村の改善勧告があると固定資産税の建物の優遇税率が廃止になるため、結果的に最大で６倍もの増額（本来の税額ですが）になるわけです。
すぐになんともならないからといってたかをくくっていると市町村から催告が来てあわててどうするかということのならないように遠隔地に空き家を所有している方は今後処分するなどの方策をとる必要に迫られることになるかもしれません。
こういうときに、どうしたらいいかをアドバイスできるのが専門家の役目です。司法書士・土地家屋調査士に相談されれば一定の方向性を見い出せると考えます。
※相続登記・遺言等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所 | 記事URL
